商品房囤积居奇被市场认为是制造供求紧张、房价上涨过快的一个重要因素。4月最后一个工作日，北京市建委在房地产交易管理网全面公示了预售商品房和现售商品房的现状：截止到2006年4月30日，北京可售的期房项目计1512个，其中未售住宅109106 套、面积1541.39 万平方米；已取得房屋所有权证的正进行现房销售的项目855个，未签约住宅17815 套、面积289.14万平方米。
随后5月10日北京建委再度出台打击开发企业囤房的严厉措施，包括发布虚假销售进度、预销不实行网上认购、网上签约、内部认购、选号、协议等方式私下签订协议、恶意诱骗争购等52种违规行为被禁止，违者最高可处至少一个月的禁售处罚。
此外，北京还全面开放“可售商品房统计”渠道，在各区交易网提供方便购房者查询的准确商品房源信息。为此记者暗访了东、南区目前已开盘销售、体量在十万平方米以上的一些问题楼盘。
依据需求制定的开盘策略
南部三、四环间某楼盘日前首推一百多套住宅，等记者到达现场的时候，得到销售人员的回答是，只剩下数套房型在150平方米的房源，短短十天内，百套房子已经遭遇抢购。
然而此次的开盘量只有2栋楼，按照楼书的指示，首期共计由四五栋楼宇和部分商业组成，据了解，这些楼盘均已获得销售资格，然而推出面市的只有2栋。
据内部人士介绍，楼盘在开盘之前曾经经历了一段较长时间的酝酿，对前来登记的意向客户进行摸底统计，当成熟购房人累积到一定数量后，再开始推出与之匹配的房源。
以该楼盘为例，推出房源达到100多套，而成熟的意向顾客已经有220多人，除去一些无效需求，这些楼盘就会处于供小于求的局面，这对开发商提高后期售价，无疑居于主导地位。“至于后面两栋何时会开盘，要等积攒足够的客户，数量不够绝不开盘，哄抢格局慢慢起来了。”
目前这种手法在京城分几期开发的大盘中十分普遍，由于体量大，集中推出的风险剧增，而分期消化则能有效规避风险，制造紧张供求态势，事实上当下热销的楼盘在开盘前推广并统计客源的准备期，要远大于真正开盘的销售期，在这种销售模式下，购房人看到的只是楼盘开盘后被不断迅速抢空，居奇心理效应就此而生。
销控表的秘密
位于东四环的某楼盘曾经创下多项热卖纪录，在以小户型主打的概念推动下，受到市场的踊跃追捧。记者随后拨通了销售热线，在售楼小姐的热情介绍下获悉，目前楼盘基本售完，小户型只剩下顶层的两套，而且在朝向等因素上略有瑕疵，欲买从速。记者表示了放弃，并在售楼人员的要求下，留下了联系方式。
过了约两小时，销售人员主动联系记者表示，恰好有客户退房，层次、朝向、房型较为理想，相对价格偏高。当记者来到售楼现场后发现，醒目的销售进度表（销控表）上已经贴满了红点，表示均已售罄。
“你运气真好。”销售人员的解释是，刚才有人来退房，所以有了拾遗的机会。记者后来在北京房产交易网上发现，现实的销售状况远非现场介绍那么好，约有半数楼盘仍是绿色，即处于可售状态。另外据悉，在开盘数月内，该盘一概对外宣称基本售完，实际情况是一直在卖。
分析人士表示，实际上，利用销控表来做文章，已经是开发商在销售中公开的“秘密”，然而由于大部分消费者属于首次置业，在市场急速拉高的心理压力下，唯恐失去机会的跟进心态让开发商屡屡“得逞”。
先斩后奏提前预售
目前售楼市场上，由于前期累积客户资源通常在尚未取得销售许可之前就已经展开，进而引发提前收受诚意金、变相销售的案例不断出现。
日前，北京万德福房地产公司开发位于通州区梨园镇的摩界楼盘在尚未取得商品房预售许可证的情况下，擅自收取诚意金并进行摇号选房行为，遭到北京市建委的严厉处罚。
诚意金之所以成为开发商销售楼盘的挡箭牌，是因为其游走于正式售房和意向登记之间，即使最后购房人放弃，亦可全额退回，一般在1万~2万元，事实上，因此造成买号炒房的情况激增，市场频现买房“黄牛”，对造成供求紧张无疑推波助澜。
北京市建委明确指出，在未取得商品房预售许可证前，任何单位不得收取任何预订款性质的费用，也不得进行内部认购、排号或摇号选房。在稍早前北京四季房展会上，芭桑诺瓦、西提国际、新城阳光三个楼盘在因未取得销售资格而被北京建委执法大队清理出场，种种迹象显示，北京将不再容忍开发商囤积房源、制造哄抢的违规行为。(文字来源:第一财经日报)
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